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ome già anticipato nei mesi precedenti la “legge di stabilità 2014”, ( art.1 comma 156 l. 27/12/2013 n.147 ) ha reintrodotto la possibilità di rivalutare il costo fiscale di ac-quisto dei terreni edificabili ed agricoli e delle partecipazioni in società non quotate, posse-duti alla data del 1° gennaio 2014, da parte di persone fisiche al di fuori del regime d’impresa; tale strumento, già proposto più volte in anni precedenti, permette di ottimizzare il carico tri-butario nel caso in cui, a seguito della futura cessione dei predetti beni, il corrispettivo risulti superiore al costo storico/d’acquisto. La rivalutazione interessa le persone fisiche, le società semplici, le associazioni professionali e gli enti non commerciali che possiedono ter-reni e/o le partecipazioni al di fuori del regime d’impresa. Il possesso dei beni suddetti deve ri-sultare alla data del 1° gennaio 2014. I passi da seguire per la validità di tale stru-mento sono:

a) redazione ed asseverazione - entro il 30 giugno 2014 - di una perizia di stima (che andrà a rideterminare il costo rivalutato del bene alla data del 1° gennaio 2014) da parte di un esperto iscritto agli appositi Albi di ri-ferimento (dottori commercialisti ed esperti contabili per le partecipazioni, ingegneri/ar-chitetti/geometri per i terreni);

b) versamento dell’imposta sostitutiva, calco-lata sul valore del bene risultante dalla pe-rizia di cui al precedente punto, applicando le seguenti aliquote:

• 2% per le partecipazioni non qualificate (non eccedenti cioè il 20% dei diritti di voto per le società di capitale, ovvero il 25% del capitale per le società di persone); • 4% per le partecipazioni qualificate ed i terreni.

Il 30 giugno 2014 scade altresì il termine per il versamento (in unica soluzione o quale prima di tre rate annuali) dell’imposta in esame. Come già specificato in premessa, l’effetto della rivalutazione è di aggiornare al valore di mer-cato (anche adeguando rivalutazioni in prece-

denza già effettuate) il costo fiscale di parteci-pazioni (in società non quotate) e terreni. In caso di cessione di tali beni (a valore pros-simo a quello di perizia), quindi, la plusvalenza imponibile potrà essere minimizzata, dato che essa non sarà più calcolata quale differenza tra corrispettivo e costo storico, ma tra corrispet-tivo e costo rivalutato.

Il confronto da effettuare per valutare la conve-nienza dello strumento sarà quindi tra: a) ammontare dell’imposta sostitutiva (2% o 4% sul valore di perizia), oltre al costo della perizia;

b) ammontare della tassazione ordinaria di-retta in caso di mancata rivalutazione, pari: - al 20% sulla plusvalenza (pari a corrispet-tivo meno costo storico) derivante dalla ces-sione delle partecipazioni non qualificate; - all’aliquota Irpef e relative addizionali (pro-prie del contribuente) sul 49,72% della plu-svalenza derivante dalla cessione delle par-tecipazioni qualificate;

- all’aliquota Irpef e relative addizionali (pro-prie del contribuente) sul 100% della plu-svalenza derivante dalla cessione di terreni edificabili.

A tale rivalutazione si applica inoltre la possibi-lità prevista dalla precedente disposizione di proroga (D.L. 70/2011), per i contribuenti che

abbiano già effettuato una precedente rideter-minazione del valore dei medesimi beni, di de-trarre dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’importo relativo all’im-posta sostitutiva già versata, ovvero chiederne il rimborso.

In particolare per i terreni edificabili, l’appeal della rivalutazione al 01.01.2014 consiste nella possibilità di rivedere al ribasso il valore degli stessi, anche ai fini dell’applicazione della pre-sunzione legale di cui all’art. 7, comma 6 Legge 448/2001, secondo cui il valore periziato costi-tuisce valore minimo di riferimento ai fini delle imposte indirette (registro, ipotecaria e cata-stale). Ciò può risultare conveniente, data l’at-tuale congiuntura economica, in caso di ven-dita di un terreno oggetto di precedente rivalu-tazione, che abbia subito negli anni una svalu-tazione rilevante; in tal caso, la ridetermina-zione al ribasso del valore, senza versamento di ulteriori imposte sostitutive, consentirebbe in-fatti un risparmio sulle imposte d’atto che ver-rebbero applicate sul nuovo e ridotto valore del bene.

Inoltre vale la pena ricordare che, per quanto ri-guarda la cessione di terreni, affinché il valore “rideterminato” possa assumere rilievo agli ef-fetti del calcolo della plusvalenza, è necessario che lo stesso sia necessariamente indicato nel-l’atto di cessione anche se il corrispettivo è infe-riore.

Un altro importante aspetto da valutare ri-guarda i casi di società semplici costituite da molti anni, per i quali i valori fiscali delle quote possedute dai soci hanno avuto una sostanziale crescita per effetto degli utili reinvestiti in beni mobili ed immobili; anche in tal caso, se fosse ipotizzabile una possibile cessione in “tempi brevi” (es. passaggio in ambito familiare, ecc), è sicuramente opportuno valutare tale opportu-nità al fine di annullare il cd. “capital gain” sulla quota ceduta.