Si è recentemente posto presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate della provincia di Alessandria un problema relativo alla registrazione di un contratto di affitto di terreni agricoli, con il quale, contestualmente, si concedeva in affitto anche un’abitazione, censita nella categoria A/4, destinata ad essere occupata da persone adibite alla coltivazione del fondo; l’Agenzia Territoriale delle Entrate ha eccepito che l’imposta di registro riferita al canone relativo all’occupazione dell’abitazione avrebbe dovuto essere sottoposto all’aliquota del 2%, anziché a quella dello 0,5%, utilizzata per terreni agricoli e fondi rustici, tesi non condivisa da Confagricoltura.
Infatti, la Direzione Provinciale dell’Agenzia delle Entrate di Alessandria, dalla quale dipende l’agenzia Territoriale in questione, è stata interpellata dal Responsabile Sindacale Mario Rendina, il quale preliminarmente ha ribadito i requisiti di ruralità previsti dalla vigente normativa, precisando che sulla base delle nuove disposizioni i fabbricati rurali vengono suddivisi in due categorie:
a) fabbricati o porzioni di essi destinati ad edilizia abitativa;
b) costruzioni strumentali all’attività agricola.
Con particolare riferimento alla prima categoria, il DPR 139 del 1998 stabilisce che al fine di poter riconoscere come rurale un fabbricato è necessario che sussistano congiuntamente tutte le seguenti condizioni:
1) il fabbricato deve essere posseduto dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno agricolo o detenuto dall’affittuario o dal conduttore del terreno stesso, ovvero da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta autonomamente in agricoltura;
2) l’immobile deve essere utilizzato, quale abitazione o per usi agricoli, dai soggetti di cui al punto precedente, sulla base di un titolo idoneo, od utilizzato da dipendenti di attività agricole a tempo indeterminato od assunti a tempo determinato per un periodo non inferiore a cento giornate di lavoro prestato, ovvero senza limiti di tempo in caso di attività di alpeggio in zone di montagna;
3) il terreno a cui il fabbricato è asservito deve avere una superficie non inferiore a 10.000 mq e deve essere censito al catasto terreni con attribuzione di specifico reddito agrario. La superficie da considerare a tale scopo è ridotta a mq 3.000 se il terreno è utilizzato per coltivazioni intensive o culture specializzate in serra o per la funghicoltura;
4) il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto conduttore del fondo deve essere superiore alla metà del suo reddito complessivo. Da tale reddito devono essere esclusi i trattamenti pensionistici erogati a seguito di attività svolta in agricoltura. Nel caso di terreni montani detto limite è ridotto dalla metà ad un quarto. Per coloro che non presentano la dichiarazione I.V.A. il volume di affari deve essere assunto pari al limite massimo previsto per l’esonero dalla presentazione della dichiarazione ai sensi dell’articolo 34 del D.P.R. n. 633 del 1972;
5) il fabbricato non deve essere, comunque, riconducibile alle categorie catastali A/1 od A/8, cioè non deve essere definito abitazione di lusso ai sensi del D.M. del 2 agosto 1969.
In considerazione di quanto sopra, la Direzione Provinciale dell’Agenzia delle Entrate di Alessandria ha convenuto in contrasto con il suo ufficio territoriale che la categoria catastale degli immobili abitativi oggetto di contratto di affittanza agraria (unitamente a terreni agricoli o fondi rustici) non costituisce impedimento alcuno alla tassazione del contratto nella sua “unitarietà”, con applicazione pertanto dell’aliquota ai fini dell’imposta di registro dello 0,5% al canone complessivamente convenuto fra le parti, senza necessità di distinzione fra canone relativo ai terreni e canone relativo all’utilizzo dell’abitazione.
